La figura del Notaio non è molto conosciuta nella società civile; il comune cittadino si reca di rado dal notaio e in genere poco sa di questo professionista, della sua preparazione e delle sue funzioni. Questo porta molti a non comprenderne l’utilità, a ritenerlo una figura fungibile o addirittura inutile. Cerchiamo allora di capire le ragioni che rendono invece il ruolo del Notaio fondamentale nella nostra società.
Tralasciando altri ambiti, come quello successorio e societario, prendiamo come esempio il ruolo del Notaio in una compravendita.
Prima di ogni rogito, il Notaio esamina i titoli di provenienza, verifica il regime patrimoniale delle parti ed effettua tutti i necessari controlli in catasto e nei Registri Immobiliari, ricostruendo la storia dell’immobile degli ultimi venti anni almeno. In questo modo verifica che il venditore possa realmente disporre del bene venduto e che il bene sia libero da ipoteche e vincoli di ogni genere.
Il notaio redige le clausole del contratto, molte delle quali richieste a pena di nullità (come le clausole urbanistiche o in materia di conformità catastale) o a pena di pesanti sanzioni pecuniarie (come le clausole in materia di certificazione energetica, mediazione e modalità di pagamento) ed offre al cliente consulenza per quanto riguarda le imposte, verificando la possibilità di godere di agevolazioni (come il prezzo-valore, la prima casa, il credito di imposta, la PPC).
Dopo la stipula, il Notaio registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, liquida le imposte, le riscuote per conto dello Stato e le versa all’Erario, entro il termine di trenta giorni dal rogito, senza alcun aggio o altro costo per lo Stato; provvede alla trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari ed alla voltura catastale; conserva l’originale del contratto in luogo sicuro fin quando tiene aperto lo studio.
E’ evidente allora che, se il Notaio non esistesse, le parti dovrebbero rivolgersi a molteplici figure professionali: un visurista, per i controlli in Catasto e nei Registri immobiliari; un tecnico (architetto, geometra o ingegnere) per la descrizione tecnica dell’immobile; un tributarista per gli aspetti fiscali dell’operazione; un avvocato per lo studio delle questioni civilistiche e la redazione del contratto (ed invero gli avvocati sarebbero almeno due, uno per parte, perché l’avvocato tutela gli interessi del proprio cliente, laddove invece il notaio è per legge figura imparziale, che deve tutelare gli interessi di entrambi i contraenti, a prescindere da chi gli abbia conferito l’incarico!).
Dopo la sottoscrizione del contratto le parti dovrebbero poi: portarlo all’Agenzia delle Entrate per la registrazione ed il pagamento delle relative imposte (e quanti ometterebbero questo adempimento, nel tentativo di evadere il fisco?); portarlo all’Agenzia del Territorio per la trascrizione nei Registri Immobiliari (adempimento fondamentale per consolidare la proprietà del bene); portarlo in catasto per aggiornare l’intestazione catastale.
Come si vede, sarebbe un iter estremamente lungo e complesso, di fronte al quale il semplice cittadino si troverebbe del tutto impreparato ma soprattutto le parcelle che dovrebbe corrispondere ai su elencati professionisti supererebbero di gran lunga quella del Notaio.
Da non dimenticare, infine, che, ai sensi della normativa in materia antiriciclaggio, il notaio deve provvedere all’identificazione della clientela, del titolare effettivo dell’operazione e comunicare eventuali operazioni sospette con segnalazione all’UIF, Unità di Informazione Finanziaria presso Banca d’Italia. Secondo i dati forniti dall’ Unità d’Informazione Finanziaria (UIF), circa il 90% delle segnalazioni di operazioni sospette trasmesse dai professionisti, provengono da notai, sebbene tutti siano sottoposti agli obblighi di segnalazione. Anche questo aspetto fa capire come il notaio sia a servizio dei cittadini, ma al fianco delle istituzioni nel controllo di legalità.